（一）评估从业人员的权利与法律责任

1.评估从业人员的权利

根据《资产评估法》第十二条，评估从业人员享有下列权利：

①要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助;

②依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料;

③拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预;

④依法签署评估报告;

⑤法律、行政法规规定的其他权利。

2.评估从业人员的法律责任

评估从业人员的法律责任（义务）在《资产评估法》第五条、第十三条、第十四条、第二十六条中有明确说明。

（1）《资产评估法》第五条规定“评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务。”

在评估行业的现状中，“挂证”、“多资格在不同机构执业”的现象较为普遍，特别是“挂证”现象，屡禁不绝。这种现象扰乱了评估行业正常的管理秩序，造成不符合法定条件的评估机构与正规的评估机构争抢业务，严重影响了评估报告质量，降低了评估行业的专业性和诚信度。针对此类乱象，《资产评估法》做出了相应的严禁规定。

（2）《资产评估法》第十三条的评估专业人员应当履行下列义务：

①诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务;

②遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务;

③完成规定的继续教育，保持和提高专业能力;

④对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证;

⑤对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;

⑥与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避;

⑦接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务;

⑧法律、行政法规规定的其他义务。

以上八条义务中，除道德方面应恪守的准则外，第③条的“继续教育”和第④条的“使用资料核查与验证”特别值得注意。

在评估实践中应提倡与时俱进和终身学习，强调评估专业人员应当具有评估专业知识和实践经验。那些不具备评估专业知识和实践经验的人员，以及虽然考取了评估师资格但不参加继续教育的人员，均不得从事评估业务。

在评估实践中，因委托方要求评估机构尽快出具报告，不少评估人员仅收集到评估对象产权证明等资料的复印件就算完成了评估资料的收集工作，匆忙进入下一阶段的现场勘查和价值估算程序，有的甚至不对收集资料的原件进行核对，更不用说对其准确性和完整性进行核查和验证了，这种现象为人为、被动的出具虚假报告或者重大遗漏报告埋下了很大的隐患。

（3）《资产评估法》第十四条禁止评估人员“采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务”、“签署本人未承办业务的评估报告”、“签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。”

过去在评估行业中，个别执业人员存在暗中给予委托人回扣的手段招揽业务，或者通过贬低其他机构及评估人员的行径招揽业务等现象；有的评估人员在评估程序涉及的收集资料、现场勘查、评估测算及复核评估报告等环节均未参与，却在评估报告上签名，这些行为在以往无法可依的评估阶段见怪不怪，但《资产评估法》出台后，均对其进行明令禁止，因为此类行为明显不符合职业道德，违反了基本的诚实守信和勤勉尽责义务。

（4）《资产评估法》第二十六条“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”

在过去的评估实践当中，特别是在房地产估价、资产评估、旧机动车鉴定评估中，使用一种方法进行评估的情况比较普遍，今后若严格要选择两种以上的评估方法，虽然增加了评估人员的工作量，但评估结果在对比分析后，将会更趋客观。

（二）评估机构的权利与法律责任

1.  资产评估机构的权利

依据《资产评估法》第二十三条“委托人应当与评估机构订立委托合同，约定双方的权利和义务。”

评估机构有权采取书面形式订立评估委托合同，明确约定评估具体事项内容和双方当事人的权利和义务，这有助于提高工作效率，尽可能避免出现纠纷，有效维护评估机构和委托方的合法权益。

依据《资产评估法》第十八条“委托人拒绝提供或者未如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。”依据《资产评估法》第十九条“委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。”

2.   资产评估机构的法律责任

（1）《资产评估法》第十五条对评估机构的组织形式和评估师的人数均进行了明确的规定，即评估机构可以采用合伙制或者公司制两种形式，合伙制的评估机构应当有两名以上评估师，公司制的评估机构应当有八名以上评估师和两名以上股东。

目前我国评估机构，呈金字塔状分布，最底层存在着大量资质较低的公司制评估机构，其评估师人数不满八人，按照上述规定，只能通过扩招、合并、重组等方式使评估师人数达标，或者改为合伙制的评估机构，合伙人承担无限连带法律责任，其风险和责任更大。

（2）《资产评估法》第二十条“评估机构不得有下列行为：

①利用开展业务之便，谋取不正当利益;

②允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务;

③以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务

;④受理与自身有利害关系的业务;

⑤分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估;

⑥出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告;

⑦聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务;

⑧违反法律、行政法规的其他行为。”

该条对评估机构招揽业务的手段、受理业务的人员安排均进行了严格而具体的规范，不允许其他机构以本机构名义开展业务，不允许冒用其他机构名义开展业务，凡恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等均被列为不正当手段。

（3）《资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”

过去评估行业内关于评估档案保存期限的规定长短不一，但一般都不超过十五年。有些评估机构为了节省开支而忽视对评估档案的保管，《资产评估法》明确规定了法定和非法定两类评估业务的档案保存期限，实际上评估档案的完整十分有助于减轻评估机构和评估人员的责任。

如何运用《资产评估法》维护评估主体的权益

（一）依法开展业务是维护评估主体权益的前提条件

《资产评估法》第一章总则第四条的规定：评估机构及其评估专业人员依法开展业务，受法律保护。第六章监督管理第四十二条规定：评估行政管理部门不得违反本法规定，对评估机构依法开展业务进行限制。评估机构依法开展业务的权利明确受到法律保护。《资产评估法》的实施让评估主体有法可依，评估主体也应有法必依，保证评估报告质量和专业服务水平，这样才是保障自身合法权益的前提。依法开展业务主要表现在以下几个方面：

1.依法履行义务，杜绝禁止行为

依据《资产评估法》，评估人员切实履行《资产评估法》第十三条规定义务、杜绝《资产评估法》第十四条规定禁止的行为；评估机构杜绝《资产评估法》第二十条规定的禁止行为即是依法保护自身权益的表现。

2.依法行使从业权利

依据《资产评估法》第十二条的规定：评估专业人员有“要求提供资料和协助，依法查阅所需文件、证明和资料，依法杜绝非法干预，依法签署评估报告”等评估从业权利。由于过去没有明确的法律规定，评估人员无法独立地向国家机关或者其他组织查阅相关文件资料，评估从业人员只能在产权人陪同下查阅或由产权人提供评估所需的文件、证明、资料；现在评估人员可充分行使该项法定从业权利，既对评估客户的负责，也可保护评估专业人员的合法权益。

依据《资产评估法》第四十二条、第四十三条规程：“评估行政管理部门不得违反本法规定，对评估机构依法开展业务进行限制。”、“评估行政管理部门不得与评估行业协会、评估机构存在人员或者资金关联，不得利用职权为评估机构招揽业务。”这最大限度的打破了过去人为设置的执业壁垒，保障了评估机构依法从业的权益。

3.依法承接、拒绝履行和解除合同

依据《资产评估法》第二十三条，评估机构有权采取书面形式订立评估委托合同，明确约定评估具体事项和双方当事人的权利和义务，这不仅有助于提高评估的工作效率，避免出现双方纠纷，还有效维护了评估机构和委托方的合法权益。

若委托人出现拒绝提供或者未如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料以及要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形时，会给评估工作带来重大困难和风险。依据《资产评估法》第十八条和第十九条，评估专业人员所在的评估机构有权依法拒绝履行评估委托合同甚至解除评估委托合同，此项规定不仅保护了评估机构的合法权益，也保护了评估专业人员的合法权益。

4.实行全民监督、违法必究

近些年“劣币驱逐良币”的现象屡见不鲜，资产评估行业里面的一些“挂证”、“不正当手段招揽业务”等违法行为看着与我们评估从业人员或评估机构利益关系不大；但听之任之，让违法者得不到应有的处罚，只会让遵纪守法的“良币”面临两个选择，一个是被“劣币”驱逐，另一个就是转变成劣币。无论是哪种结果，最终都将会影响评估报告的质量，降低评估行业的专业性和诚信度。而全行业实行和鼓励全民监督，让违法者付出应有的代价，才能更好的维护评估主体的自身利益。

（二）提高执业质量、防范风险是维护评估主体权益的必要条件

无论哪个行业，只有提供的专业成果过硬、经得起检验才能切实、有效的维护自身的权益。因此评估成果的质量才是评估的生命线，是评估公司存在的前提条件。提高执业质量、防范风险主要体现在以下五个方面：

1.依法建立并严格执行内部管理制度

依据《资产评估法》第十七条，“评估机构应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责。”。

按法律规定，评估专业人员从事评估业务，必须加入评估机构，并且只能在一个评估机构从事业务，这样的规定有利于加强评估专业人员责任感，同时有利于评估机构加强对评估专业人员评估行为的规范管理。

在内部管理制度中评估机构明确执业回避制度、保密制度、评估人员谋取不正当利益的处罚制度等来规范评估从业人员的行为，建立健全岗位责任制，通过公平、合理的考核监督制度来建立健全内部管理制度，以维护评估机构的合法权益。

2.依法健全并严格执行审核制度

依据《资产评估法》第十七条，评估机构需依法完善评估流程管理，建立健全评估报告内部审核机制来保证评估报告的质量。

在高质量的专业成果执业过程中，必要的执业流程必不可少；评估从业人员对于现场查勘、资料收集等各个环节必须逐一核对，绝不能敷衍了事、走过场。评估审核制度实际上承担着内部监督制度职能，一方面可以监督估价执业人员流程执行是否到位，另一方面可以监督流程执行的完成度。建立“三级审核制度、专业技术审核、重大问题技术委员会审核”等审核制度，并严格执行审核制度，才能保证评估报告的客观、真实、合理。因此尽管市场竞争激烈，评估机构也绝不能为了节省开支而减少、简化评估流程。

3.评估报告依法载明的报告使用范围使用评估报告

依据《资产评估法》第三十二条“委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。委托人或者评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担责任。”

依据该条法律，评估机构在签订评估合同时应具体约明，评估报告用途与使用人员；评估专业人员在出具评估报告中应具体写明评估报告使用目的、使用人范围并注明违反规定使用评估报告的，评估机构和评估专业人员不承担相应责任。

4.依法保存评估工作底稿，防范评估风险

依据《资产评估法》第二十九条“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”

评估工作底稿是评估从业人员的工作记录和支持评估结论的工作依据，它是体现评估从业人员是否勤勉尽责、评估程序是否执行到位的依据。因此依法保存底稿既能防范评估风险，又能保障评估机构、评估从业人员的合法权益。

5.特定情形下，评估人员可依法拒绝签署评估报告，保护自身合法权益

依据《资产评估法》第十四条，对于评估从业人员未承办业务的评估报告、虚假评估报告及有重大遗漏的评估报告可通过拒绝签署的方式来保护自身的权益。

（三）加强培训与学习、提高评估从业人员素质是保护自身权益手段之一

依据《资产评估法》第十三条，依法参加继续教育是评估从业人员的义务也是评估从业人员的权利，同时也是保护评估从业人员和评估机构权益的手段之一。

资产评估属于知识密集型的行业，且需要的知识具备很强的综合性和复合性，因此行业历来倡导终身学习的理念。对于评估从业人员而言接受终身教育是社会和行业发展的需求，后续的学习教育是进行知识更新、提高专业技术水平、保持专业胜任能力的主要途径。从评估机构来讲，评估师的稳定和发展决定了评估机构的稳定和发展，评估师的专业胜任能力决定了机构的胜任能力。无论是评估机构还是评估从业人员不应满足于考取执业资格证书，更应注重评估从业人员的培训、交流等继续教育手段，倡导与鼓励终身学习。

（四）加入行业协会是保护评估主体权益的必然途径

依据《资产评估法》第三十三条：评估行业协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织，依照法律、行政法规和章程实行自律管理。

依据《资产评估法》第三十五条、第三十六条规定：评估机构、评估专业人员加人有关评估行业协会，平等享有章程规定的权利，履行章程规定的义务。行业协会可以保障会员依法开展业务，维护会员的合法权益。

评估专业人员加人有关的评估行业协会后，可以通过参加行业协会组织的继续教育不断提升执业能力和技术水平。评估机构、评估人员也可以通过行业协会对某些违反规定行为进行投诉、举报以解决会员之间的纠纷。

依据《资产评估法》第三十七条，评估行业协会建立沟通协作和信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范。

资产评估不是评估人员的主观臆造，在进行具体操作时，不管选用何种方法，都必须依靠真实的市场信息，从市场中获取评估所需要的参数数据。因此协会建立有效的沟通协作和信息共享机制将对评估机构特别是中小机构来讲特别重要，这既可以提高执业参数的准确性，又能保证执业质量，从而保障评估主体的权益。

（五）建立职业风险基金或者办理职业责任保险是保护评估主体权益的有效方法

依据《资产评估法》第二十一条，评估机构可依据业务需要建立职业风险基金或者办理职业责任保险两种方式来转移风险，从而保障自身权益。

文 / 邹洋（湖南新星不动产咨询服务有限公司）