现场查勘是房地产估价一项基础性工作。现场查勘的质量,现场查勘获得信息量大小,直接影响到估价方法的选择,从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定,影响到估价师所承担的风险的大小。
房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动,直接涉及利害方的经济利益,房地产估价不但应言之有理,更重要的是言之有据,任何不当,容易导致争议,增加估价师风险。且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果,就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。
房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上,还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求,旨在为正确估价提供第一手资料。
(一) 现场查勘的共同点
现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。
a. 房地产物体的确认
房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估,物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态;以房产为主的评估,物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。
b. 房地产权属关系的确认
权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后,确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权,但在具体确认过程中,由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系,核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。
c. 与房地产财务状况的核对
对厂房或工区等多栋建筑物的评估,应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对,主要是核实房地产的原始价值、净值:使用过程扩建、改建、修缮的追加值:地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等,作为估价结果的对照,注意价值差异的分析,保证估价结果的客观。
(二) 常用的三种基本估价方法的查勘侧重点
a. 比较法:对比实例进行同步查勘，并了解成交价格的内涵、付款方式、税费负担及交易形式，是否有售后回租。
b. 收益法:了解同类型客观潜在的毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。
c. 成本法:重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限,设计使用寿命、其他成本进现场查勘,并对土地取得费用,开发成本建安费用、管理费用,投资利息,销售税费,开发利润,预计净残等过程费用进行调查。
注意:结合《房屋完损等级评定标准(试行)》对成本法估价中的建筑物折旧与成新率,应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作,应做好充分的准备,并讲究工作方法。可归结为以下程序：
1、事前周密计划:核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性,尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。研究资料,根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路,提出查勘大纲,带着问题去查勘,目标明确。
2、确定参与人员:按照规范和规定,2人以上共同进行,拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。同时应结合估价目的、拟采用的估价方法,确定有专长的估价人选。如拟采用成本法,应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员,若采用市场法,应有对楼盘和市场熟知的人员参加。但我们提倡复合性人才,每个估价员均应有相关知识,发挥帮带作用,让每个估价人员都能独挡一面,独立工作。
3、携带工具:携带好数码照相机,指南针,卷尺和皮尺、激光测距仪,查勘记录表和笔等工器具。对明知争议较大的,最好进行录像,准备摄相机和胶卷相机。
4、 确定时间:联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员,保证有关人员能一同前往定查勘,便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异,提高效率。
房地产估价应该阶段性总结现场查勘的经验和教训,规范和详细的现场查勘能帮助估价师将估价对象、周围环境亲身体验转化为客观量度,减少估价师的主观判断,量化环境因素和个别因素对房地产估价对象价值的影响,提高估价的质量,提高估价师执业水平,降低甚至规避了估价师乃至估价机构的责任和风险。
