摘要：
最近这两年，出现了一个很火的词，大家对这个词一定不陌生：“棚改”，即“棚户区改造”。说棚改可能有的人不太理解，那如果说拆迁，说征收户，大家就恍然大悟。近几年来，征收户俨然已经成为了暴发户的代名词。本文将通过征收评估深入棚改一线，品味其中的酸甜苦辣。
关键词：棚改 征收评估 品味酸甜苦辣
聊“棚改”
2017年，注定要载入房地产史册的一年。这一年，三四线城市房价集体爆发，仿佛一夜之间，生活了几十年的城市变得那么陌生，高楼拔地而起，房价直线上升。这对于我们做房地产评估的人而言，感受更加深刻。
业务上，以前银行是最大的客户。棚改一来，一切都已发生改变，可以这么说，做一个稍具规模的棚改项目相当于小银行一年的业务量，怎么选择，不言而喻。
从房价上看，笔者所居住的岳阳市岳阳楼区，2017年住宅成交均价5857元/平方米，全年均价最高值为11月份的7126元/平方米，最低值为2月的4867元/平方米。但是2017年下半年，短短两到三个月内，小区住宅用房均价涨幅达到2000元/平方米，南湖边上的房子都已破万。这样的涨幅，真的不可思议。
再看看政策方面。近几年房地产库存快速增加，国家出台了各种房地产调控政策，但三四线城市库存依然高高在上。之后，出台了因地制宜的调控措施，国家、省、市大力推进城市棚户区改造。2017年5月24日，国务院召开常务会议，确定2018-2020年三年棚改计划，提出再改造各类棚户区1500万套，进一步提升货币化安置比例，加大中央财政补助和金融、用地等支持。湖南省政府坚持“两条腿走路、货币化安置优先”原则，加大货币化安置力度，适当减少新建安置房屋数量，提高货币化安置比例。于是征收户手握巨款，开始抢购当地的库存房产，当地居民在这种氛围带动下，一拥而上，造成房地产供不应求的假象，导致房价飞涨。
笔者认为，引起房价飞涨的最重要影响因素就是“棚改”。
“棚改”火了征收评估
棚改作为一项民生工程，政府的目的是要加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，让更多困难群众出棚进楼。政府实行的政策是因地制宜，对于商品住房库存量较大的地方，可以推进棚改货币化安置。对于库存依然高高在上的城市而言，三四线城市开始了轰轰烈烈的棚户拆迁货币化安置，棚改就这样火了，不但带火了房价也带火了评估这个行业。为什么?因为棚改涉及到了征收评估，而征收评估是整个征收过程的一个非常重要、必不可少的环节。征收谈判、补偿标准、奖励、签约等都是来源于评估的数据。对于征收双方来说，为了各自争取更大的空间，双方都需要一个公平公正的中间人来帮助拨动天平砝码。征收评估就是这样的一个过程。
征收评估的对象是房屋主体、室内装饰装修和其他附属设施。征收评估的过程大体可分为以下四个主要步骤：进场前准备、入户初评、出具初评结果和复核、现场解释。
进场前准备：三样资料必收，立项批文、征收公告和房屋征收红线图。立项批文是备案、程序合法的必要文件；征收公告可以确定价值时点；红线图确定评估范围。
入户初评：入户前确认进场的时间，根据时间和进度，合理安排进场评估人员，提高工作效率。由于棚改涉及到的大多是老式居民楼，对于这类建筑怎样才能提高工作效率？笔者的建议是两人一组，尽量一个组负责一栋楼或一个单元。一栋楼或一个单元的户型从上至下基本是一致的，因此只要进入一户把每个房间的尺寸测量并标出来，那么这栋楼从上至下的尺寸就都测量出来了。之后进入这栋楼的其他户，只需找不同的点进行记录即可。这样极大提高了工作效率。
入户评估的主要对象是室内装饰装修。从进门开始，地、墙、顶、门、窗、网等一切可以纳入评估范围的，品牌的装饰材料须重点进行登记。这一过程中，照片留存很重要。房屋360度无死角全部拍摄到位，将为后续工作的开展提供两大便利。一是后续进行数据录入和套价时，可以补漏和对比。征收评估的进度和时间一般都比较赶，入户难免有漏的时候。这时候照片的重要性不言而喻。至于对比，征收评估非常讲究怎样把控平衡，平衡始终贯穿其中，区位、户与户之间主体的成新率、不同楼层的调差系数、户与户之间的装修程度等，利用照片反复回看，整体进行对比，尽力做到平衡；二是防止征收户增加设施。笔者印象中比较深的有两个例子。一个住户，前天入户查看时基本是毛坯。一夜之间毛坯变成了精装修。当时笔者的想法是：只有想不到的，没有做不到的。第二个例子，有一征收户道听途说以为移不动的都可以纳入评估范围，但他又没有了解透策政策，结果去他家上户评估时，他家所有的东西，包括电视机，洗衣机、桌椅等全部用水泥固定了起来。
入户评估应尽量做到不漏、全面，让被征收户感受到评估人员的专业和细致。测量的尺寸可在范围内适当宽松一点，既为被征收户合情合理考虑，也为公司树立一个良好口碑。
出具初评结果和复核。人的欲望是无穷的，尤其对于被征收户， 哪怕你已经给了很大的关照，他仍觉得还可以再多一点。就好比做生意，有人认为做生意很难，有人则认为生意这潭水很深。其实，难的不是生意，深的也不是生意这潭水。深的是人的内心，难的是使双方都感到圆满。所以，出初评和复核在价和量上稍微留点空间，每次复核的时候把政策范围内能加的再加一点上去，这样征收户认为评估人员已在政策允许的范围内，尽可能地为他争取了利益。因为人的心理是可以接受原先的固有利益慢慢往上加，却不能接受既得的利益受损往下减。
现场解释。现场解释经常是一对多、一对数十甚至上百，评估人员应平时多积累、摸透政策、充分利用自己的专业知识，一定不能怯场，要充满自信。笔者认为可以从被征收户的话语中来探悉评估工作和他们诉求之间的切合点，详细沟通、解释，拉近人与人心理上的距离，达到良好的效果。
“棚改”火了谁
棚改不但火了房价，火了评估这个行业，也火了专业评估人员。因为他们充实了专业知识，提升了自我的价值，在棚改的各个环节，如谈判、解释、签约等都少不了他们的身影，使征收户记住了这个过程中不可或缺的一类人-评估师。他们始终恪守独立、客观、公正的评估原则，夜以继日奔波在征收一线，合力推进评估工作，为棚改这一项民生工程贡献自己的一份力量。
结语
征收评估工作里有各种酸甜苦辣：有跟被征收户上门解释不理解的委屈，有被指挥部催赶进度的压力，有夜以继日加班加点出数据的辛苦，也有与被征收户打成一片的欢乐，有被征收户完成签约时的喜悦，有取得被征收户信任的成就感，还有看到被征收房屋倒地时的满足感。评估人始终以积极、自信的态度，去面对敏感、难缠的征收评估工作，坚持独立、客观、公正地进行评估，确保房屋征收项目的顺利完成。
以上就是笔者的一些征收评估经验浅见，引玉之砖，一得之见，权当一个学习和梳理的机会，希望能对大家有所帮助。